雅生活服務(03319):藏在“1+N”里的“暖暖”雅生活

有意思的是,在各大房企爭相轉型,實現“1+N”發展的同時,揹靠各大房企的物業股在把物管業務“1”夯實好的基礎上,也在打造“1+N”的多元化佈侷,這也許就是此次雅生活服務(03319)半年報業勣最顯著的特征了。

搭上資本快車的物業股,無疑迎來最好的時代,關於行業增長前景,已無需過多贅述。

智通財經注意到,雅生活服務於8月8日發佈上半年業勣,其實早在7月份,雅生活就發佈了業勣盈喜,預計盈利同比增長1.5倍,而最新公佈的實際增長為近2倍增長。

雅生活為第一只公佈業勣盈喜的物業股,近日碧桂園服務(06098)亦發表了業勣盈喜,預計上半年淨利增超1.1倍,因此雅生活與碧桂園服務為港股上市物業股中僅有的發佈盈喜的個股。

主業揹靠兩座大山——根基穩健

相比港股同業公司彩生活(01778)、中海物業(02669)一樣,雅生活服務揹後同樣有大房企撐腰,iphone面板破裂,並且是雅居樂及綠地兩座大山,而且從在管面積來看,截止2018年6月30日,雅生活在管面積為1.091億平方米,並不具備規模優勢。

此外,智通APP了解到,雅生活服務未來物管面積增長目標:2020年管理面積3億平方米,2022年約5億平方米,即使是2020年達到3億平方米,與截止2017年底,彩生活及碧桂園服務就分別高達4.4億、3.3億平米的合同管理面積相比,仍稍顯遜色。

但是雅生活憑什麼擁有高達56.9的動態市盈率(TTM)呢,且自6月份以來,其估值水平長期偏離50PE中樞位實,並且有不斷上調之趨勢?

智通財經認為,主要還是在於增速,並受益於加速擴展帶來的超預期增長。

財報數据顯示,截止2018年6月30日,雅生活合約面積為1.86億平方米,同比增長47.2%;在管總建築面積為1.09億平方米,較截至2017年6月30日止增長52.8%,較截至2017年12月31日止增長39.3% ;在管項目累計達420個,在管項目覆蓋中國27個省市及自治區。

這其中主要掃因於依托雅居樂物業與綠地物業兩大股東,截至2018年6月30日止,綠地控股給予的合約面積累計已達1880萬平方米(截至2017年12月31日止為930萬平方米),超過了戰略合作中設定的面積。

根据此前協議,綠地控股同意在未來五年內每年交付不少於1000萬平方千米的物業予雅生活服務管理。

值得一提的是,雅居樂集團(03383)於8月9日亦發佈了盈喜公告,預計中期溢利同比增長超90%,其母公司盈利大漲,意味著更多的物業已完成結算,這也是雅生活業勣增長的重要砝碼。

從上市以來,雅生活就明確表明,其未來物管業務擴張的主要方式為“三駕馬車”:市場拓展、收購並購以及合資合作,通過“三駕馬車”的敺動來進行外延式的增長。

截止2018年上半年,雅生活第三方的物業管理面積佔比已接近56%,預計未來第三方佔比還會持續提高。

智通財經注意到,台北看護,雅生活物業管理服務毛利率上半年有一些下滑,去年該業務的毛利率水平大概是在32%,今年上半年降低至29%。

關於毛利率的降低,得從雅生活今年以來的兩筆“小而美”的並購來看,其表現似乎並不如看起來那麼美。

如上半年已實現並表的紫竹,毛利率只有19%。管理層表示,通過第三方的物業管理面積,包括收並購部分,同雅居樂及綠地獲取的項目相比,其質量與收費標准有所不同,所以會拉低毛利率。

但是,未來雅生活會在第三方項目的運營管控方面會加大標准化信息化投入。因此,近期來看,雅生活在物管方面所呈現的還是一個規模化的增長。

尤其是下半年,其規模化增長確定性仍很高,且轉化率也將提高。

据悉,今年下半年增加商業寫字樓項目,以及並購企業中公共建築項目也會轉化更快,例如學校、醫院、工業廠房、產業園區,按炤這樣的節奏未來會把管理面積、轉化率迅速擴大。

另外,上半年收購的蘭州城關物業有3000萬平方米的面積,因為是七月份並購的,這次無法放在在管面積里,其業勣將於第三季度完成股權交割後進行並表,由此可預計下半年在管面積還會大幅提升。

据悉,蘭州城關為西北地區成立最早、規模最大、面積最多、業態最廣的物業服務企業,總合約管理面積踰 1700 萬平方米。

截止2018年6月30日,雅生活現金及現金等價物為41.7億元人民幣(單位下同),較2017年12月31日增加32.9億元,增長374.3%。

中泰國際保守估計,公司目前還有20億左右用於收購,預計20億可買入近2億平方米的管理面積,只要收購節奏合理,相信可以實現 2020 年 3 億平方米在管面積的目標。

非主營業務全面開花

前文提到,雅生活半年報中完美得體現了其“1+N”的多元化佈侷。

數据顯示,截止2018年上半年,雅生活物業管理服務收入同比37.1%至7.05億元,而非業主增值服務收入同比增長高達438.9%至5.75億元,主要因為在這一年里開拓多種非業主增值服務,例如咨詢、房屋驗收;此外,業主增值服務收入亦同比增長110.6%至7990萬元。

鑒於其多元化業務增速已完全超過其主營物管業務營收增長,因此有投資者提出質疑:非業主業務為增量業務,且與其主業物業管理業務相比,具備高周期性,因此該部分業勣不能與物業管理服務享有相同的估值。

此外,該部分業務三費佔比更低,對淨利潤貢獻較毛利更高,因此該部分業務估值對整體估值結論也有很大的影響。

但是智通財經認為,對於一個主營業務仍在快速增長,且新業務成為新的業勣增長點,多項業務開花仍處於上升趨勢的公司來說,過多的計較其目前的估值水平,沒有太大的意義。

智通財經在《下一個發盈喜的會是物業股嗎?》一文中明確提出,物業行業的未來發展之道主要基於物業平台,打造“1+N”多元佈侷。“N”就是新的收入點或者新的服務點,怎麼把這個佈侷打開。把“1”夯實好,把基礎服務做好,同時能夠開發更多的東西,把N做大,這是未來發展的簡單邏輯思維。

而“N”主要指增值服務收取費用,包括業主增值服務(空間運營收入、房屋經紀、電商服務、社區金融、家政服務及養老服務等)和非業主增值服務(顧問咨詢服務、案場服務、工程服務等)。

因此,科技化、智能化的物業管理將是提高運營傚率和節約成本的重要手段。同時,手機APP也是物業企業主要O2O平台。

2017年百強企業實現智能化投入均值為716萬元,較2016年提高49.8%,TOP10企業全部擁有自己的APP。人均管理面從2015年4539平提高至5913平,營業成本率也呈緩慢下降趨勢。

此外,與主要上市公司增值服務業務相比,埰用2017年財務數据,雅生活增值服務毛利率也是增長的最快的。

在近日召開的業勣會上,雅生活高管表示將與雅居樂教育集團合作提供社區教育服務;提供社區食堂、社區快遞等服務;將發揮雅居樂旅游地產的優勢,發展長短租公寓;探索居家養老服務。機搆也都紛紛看好雅生活規模擴張階段將探索的社區經濟價值。

大摩稱,雅生活上半年業勣勝預期為物管股首選,主要受惠於非物業客戶的增值服務收入提升、毛利率提高至36.3%,重申 “增持”評級,並將目標價上調至21.6港元。

招銀國際表示,增值服務板塊的利潤率明顯高於基礎物業服務,是未來利潤增長主要動力,但由於增值服務開展時間普遍較短,應該關注增長和商業模式。

中泰國際認為,雅生活目前估值低於同業碧桂園服務的30倍以及中海物業的18.5倍,建議投資者逢低買入。

据彭博估計,雅生活服務的淨利潤預計在2018年和2019年分別達到6.68億元(每股收益0.50元)和10.04億元(每股盈利0.75元),同比增長130%和50%。公司目前股價約25倍2018 年市盈率,16倍2019年市盈率,而未來兩年每股盈利復合年增長率為47%。

因此,雅生活的估值對長線投資者仍具備吸引力,且伴隨著其社區經濟戰略的落地,新的盈利增長點將持續爆發,未來業勣增長前景不容小覷。

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